Garantikoza Kozapark Haberler

GARANTİ KOZA MAĞDURLARINA MÜJDE:

TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVASI GARANTİ KOZA ÖRNEKLEMİ 

Türk Medeni Kanunu (“TMK”) 705.maddeye göre, taşınmaz mülkiyeti, kural olarak, tescille kazanılır. Bir taşınmazın mülkiyetinin olağan şekilde kazanılması için taşınmazın tapuda tescil işlemlerinin yapılması ve devir işlemlerinin tamamlanması gerekmektedir. Nitekim TMK 1021’e göre kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. Taşınmaza ilişkin mülkiyet hakkı, irtifak hakları ve taşınmaz yükleri, rehin hakları tapu kütüğüne tescil edilir. Hazırlanan bu yazıda, Garanti Koza İnş. San. ve Tic. A.Ş. tarafından inşa edilen Kozapark Projesi’nde mevcut taşınmazları adi yazılı sözleşmeye dayanılarak satın alan ve bugün gelinen son nokta itibariyle hala taşınmazlarını tapuya tescil ettiremeyen mağdur olayları değerlendirilecektir.

Taşınmazların Tapu Siciline Kaydedilmesi

TMK madde 1004 ve TST madde 6’ya göre taşınmazlar, bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilirler. Tapu sicili bölgesi, her ilçenin idari sınırlarından meydana gelmektedir. dolayısıyla her taşınmaz bulunduğu ilçenin tapu siciline kaydedilmektedir. 

Kavram, Kapsam ve İşleyiş Olarak Tapu Kütüğüne Tescil

TMK madde 1008’e göre tescil; mülkiyet, irtifak, rehin hakları ve taşınmaz yükü gibi ayni hakların ilgili taşınmazın tapu kütüğündeki sayfasındaki sütununa yazılmasıdır. Bir ayni hakkın tapu kütüğüne tescili için aranan şartlar; istem(talep) ve tasarruf yetkisinin, hukuki sebebin ve ayırt etme gücünün belgelenmesidir. 

TST madde 23/2’ye göre; “Müdürlüğe gelen istemler; a) Sözleşme düzenlenmesi gereken işlemlerde usulüne uygun resmî senet düzenlenerek taraflarca imzalanmasından, b) Sözleşme düzenlenmesi gerekmeyen işlemlerde istem belgesinin imzalanmasından, c) Resmî kurumlara ait yazıların alınmasından sonra yevmiye defterine kaydedilir.” İstem, yevmiye defterine kaydedildikten sonra aynı tarih ve yevmiye numarası ile kütüğe tescil edilir.  

TMK madde 1022’ye göre, Taşınmaz üzerindeki tasarruf işlemi tescil ile birlikte hüküm doğurmaktadır. Örneğin, taşınmaz mülkiyetinde, mülkiyetin tescili ile yeni malike geçmektedir.  Tescille iktisap kural olmakla birlikte, kanunda öngörülen hallerde, istisnai olarak ayni haklar tescilsiz de kazanılabilmektedir. Tescilsiz kazanılan ayni hak sonradan yapılan açıklayıcı tescil ile tescil edilebilmektedir. Öte yandan tescilin diğer bir sonucu TMK 1023’e göre, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunmaktadır.    

Tapu İptal ve Tescil Davası Hakkında

Taşınmazın aynına ilişkin olan tapu iptal ve tescili davası, herhangi nedenle kanuna aykırı, usulsüz ve yolsuz düzenlendiği varsayılan yani tapudaki kayıtların gerçeği yansıtmadığı halde, tapu kaydının hukuken geçerli hale getirilmesi için açılan dava türüdür. Tapu iptali davası mülkiyet hakkına ilişkin olduğundan mahkeme hükmü kesinleşmeden icra edilemeyecektir. 

Örneğin; “Yolsuz Tescil”, taraflar arasında hukuki sebebin varlığına rağmen tescilin bu sebebe uygun şekilde gerçekleştirilmemiş olmasıdır. Yolsuz tescilde, tapu iptal ve tescil davası ile tescilin hukuki sebebe uygun hale getirilmesi amaçlanmaktadır. 

Tapu İptal ve Tescil Davası Açılması

Tapu kaydının iptali davasında, kaydın iptalinde menfaati olan herkes tarafından dava açılabilmektedir. Örneğin hukuki sebep satış sözleşmesi olan bir durumda alıcı lehine dava açma yetkisi olan kimsedir. Dava, tapu kaydında taşınmazın maliki olarak gözüken kişiye karşı açılmaktadır. Malikin ölmüş olması halinde dava mirasçılara karşı açılabilmektedir. Tapu iptal ve tescil davası ile birlikte tapu kaydındaki üçüncü bir kişiye ait ayni ve/veya şahsi bir hakkın terkini talep edilirse, aynı zamanda tapu kaydındaki hak sahibine de dava açılması gerekmektedir. Örneğin bir taşınmaz hakkında tapuda ipotek kaydının terkini için lehine bu hak tesis edilen üçüncü kişiye de dava açılmaktadır. 

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (“HMK”) madde 12’ye göre, kesin yetkili mahkeme olmak üzere, tapu iptali davası taşınmazın bulunduğu yerde açılmaktadır. HMK madde 2’ye göre tapu iptal ve tescil davasında asliye hukuk mahkemeleri görevlidir. 

Tapu İptal ve Tescil Davası ve İhtiyati Tedbir 

Tapu İptal ve Tescil Dava sürecinde taşınmazın aynında değişiklik meydana gelmemesi örneğin taşınmazın üçüncü kişilere satılmaması için tapuda satışın durdurulması şerhi konulması ihtiyaten mahkemeden talep edilebilmektedir. 

Tapu İptal ve Tescili Davası Hakkında Örnek İçerikler

• Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Vekalet görevinin (vekillik yetkisinin) kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası,
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
• Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik  nedeniyle tapu tescil davası. 

GARANTİ KOZA MAĞDURLARINA ÇIKIŞ YOLU

Garanti Koza Örneklemi

Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesi’nin (“Mahkeme”) vermiş olduğu karara (esas no: 2020/494 ) konu olaya göre; Garanti Koza A.Ş. Davacı taraf ile öncesinde konut satım sözleşmesi kurmuş olduğu daire üzerinden satım sözleşmesinden çok sonra Akbank ile teminat (ipotek) sözleşmesi kurmuştur. Bununla birlikte işbu konutu satışa çıkarmıştır. Garanti Koza mağduru Davacı, konut satış sözleşmesi üzerine maliki olduğu daire hakkında yıllar sonra üzerinde ipotek ve satış talepli suretiyle karşı karşıya kalmış ve mağduriyet yaşamıştır. Davacı mağduriyetini tüketici mahkemesine taşımıştır. 

Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesi’nin vermiş olduğu karar kapsamında;

• Mağdur Davacı’nın Garanti Koza A.Ş. ile konut satışı sözleşmesinin Akbank’a vermiş olduğu teminat/ipotek sözleşmesinden daha önce kurulmuş olduğu, 
• Bilirkişi raporuyla sabit olmak üzere, olayda taşkın ipotekin (borcun çok üzerinde konuta ipotek tutarı konulmuş olması) söz konusu olduğu, 
• Akbank’ın Türk Ticaret Kanunu’na göre basiretli tacir gibi davranmak ve gerekli özen yükümlülüğü göstermek suretiyle konuta ipotek koymadan evvel ekspertiz raporlarında mülkiyet kayıtlarına dikkat etmesi gerektiği, 
• Mağdur Davacı’nın konutu üzerinde ipoteğin terkin edilmesi gerektiği savunulmuştur. Garanti Koza Kozapark Bahçeşehir Avukat.

Nitekim Mahkeme, Garanti Koza A.Ş’nin iflas kararının kesinleşmesine rağmen, tapu iptali ve Davacı lehine tapu tesciline karar vermiştir. 

Bakırköy 1.Tüketici Mahkemesi’nde görülen Davacının tapusu olmayan benzer bir davaya konu olayda ise (esas no: 2021/505) Davacı tapu tescili ve ipotek terkini talep etmiştir.  İlgili mahkeme ise gerekçeli kararında; 

• Davacı ve davalı taraf arasında haricen      düzenlenen bir satım vaadi sözleşmesi mevcut olduğu, 
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu'      nun 1987/2 esas ve 1988/2 karar sayılı kararında da bildirdiği üzere kat      mülkiyeti kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan      bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların      bağımsız bölüm satımında anlaşmaları alıcının tüm borcunu eda etmesi      satıcının da bağımsız bölümü teslim etmesi ya da teslime hazır hale      getirmesi ya da borcunu eda eden alıcının gayrimenkulü malik gibi      kullanmaya başlamasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine      yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre MK 2. Maddeye göre tescil      davasının kabul edilebileceği,
• Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı      krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu      tarihte hüküm doğurmak üzere bu maddede öngörülen cayma hakkı süresi      sonunda yürürlüğe gireceği,
• Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde      etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak      duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir      taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı      tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde      tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemeyeceği,
• Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye      iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü      belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç      yüzseksen gün içinde tüketiciye geri verileceği, 
• Dava konusu olayda,  Kozapark      Akkoza Sitesi’nde taşınmazın Davalı tarafından Davacıya satışının      kararlaştırıldığı ve bedelin tamamının ödendiği anlaşıldığı,
• Tapu kaydına göre dava konusu bağımsız      bölümün davalı şirket adına kayıtlı olduğu anlaşıldığı,  
• Gelen tapu kaydına göre bağımsız bölümün      bulunduğu blokta kat irtifakının kurulduğu,  sözleşmenin 8.      Maddesinde ana taşınmazın tapu kütüğünde kat irtifakının kurulması, konut      satım bedelinin alıcı tarafından satıcıya tamamen ödenmesi, alıcının bu      sözleşmede belirtilen tüm yükümlülüklerini ifa etmesi ve tapu harç ve      masraflarını satıcıya ödemesi durumunda alıcının talebi üzerine mülkiyetin      satıcı tarafından alıcıya devredileceği hükmünün yer aldığı,  
• Davalı Akbank T. A.Ş. İle ihbar olunan Ak      Finansal Kiralama A.Ş.' nin  T.T.K. na göre kurulmuş anonim      şirketler olup basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüklerinin      bulunduğu,  ipotek tesisi sırasında dava konusu Kozapark Akkoza      Konut Projesini bildikleri ve bu kapsamda ticari kredi kullandırdıkları,      bu proje kapsamında davalı Garanti Koza A.Ş. nin bağımsız bölümü 3.      Kişilere satıp devredebileceğini öngörmeleri gerektiği,
• Davalı satıcının 18/04/2013 tarihli      sözleşmenin 5 ve 8. Maddelerine göre ana taşınmazın tapu kütüğünde kat      irtifakının kurulması konut satım bedelinin alıcı tarafından satıcıya      tamamen ödenmesi, alıcının bu sözleşmede belirlenen tüm yükümlülüklerini      ifa etmesi ve tapu harç ve masraflarının satıcıya ödenmesi durumlarının      tümünün gerçekleşmesi halinde alıcının talebi üzerine konutun mülkiyeti      alıcıya devredilir hükmü gereğince tescil şartlarının oluşmuş olduğu,      davacının sözleşmeden doğan edimlerini tam olarak yerine getirdiği,      sözleşme hükümleri gereği tapu devir ve tescilinin davacı alıcı adına      yapmakla yükümlü olduğu,
• MK 706, BK 12-237 maddeler ile Tapu Kanunu      26. Maddesine göre ; taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin ve tapuda ayni      hak tesisine ilişkin işlemlerin resmi şekilde yapılması gerektiği emredici      bir hüküm ise de taraflar arasındaki sözleşme gereği davacının sözleşmeden      doğan edimlerini tam olarak yerine getirdiği, bu nedenle davalının MK'nun      2. Maddesi gereği sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceği davacının      sözleşmeden doğan hak ve alacaklarını davalıdan talep edebileceği sonuç ve   kanaatine varıldığı, gerekçeleriyle 
• davalılardan ipoteklerin terkin edilmesine, davalı Garanti Koza İnş. San. ve Tic. A.Ş. adına olan tapunun iptali ile Davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir. 

İcra İflas Kanunu 193.maddesine göre; “İflasın açılması, borçlu aleyhinde haciz yoluyla yapılan takiplerle teminat gösterilmesine ilişkin takipleri durdurur. İflas kararının kesinleşmesi ile bu takipler düşer.” Bu madde dolayısıyla Kozapark Projesi üzerinde bulunan hacizler düşmüştür. 

İflas Onandığında Hacizlerin Düşmesi Hakkında Örnek Kararlar

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin  sayılı kararında: “…Alacaklının temyiz itirazlarının incelenmesinde; İİK’nun 134/2. maddesinde; “İhalenin feshini, Borçlar Kanunu’nun 226. maddesinde yazılı sebepler de dahil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler, yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikayet yolu ile ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde isteyebilirler” hükmüne yer verilmiştir. Somut olayda, şikayetçi borçlu olduğu Adana 11. İcra Müdürlüğü’nün  Adana 9. Noterliği’ne ait temlikname ile temlik alarak, ihalesi yapılan gayrimenkulün temlik aldığı dosyadan da hacizli olduğunu ileri süren, iflas masasına alacak kaydı yaptıran masa alacaklısıdır. İİK’nun 193. maddesi uyarınca iflasın açılması ile borçlu aleyhinde haciz yolu ile yapılan takipler durur ve iflas kararı ile beraber borçlunun malları üzerindeki hacizler düşer. Şikayetçinin tek başına iflas masasına alacak kaydı yaptırması kendisine İİK’nun 134. maddesinde belirtilen dava açma hakkı bulunan kişilerden olma hakkını kazandırmaz. O halde mahkemece, şikayetçinin aktif husumet ehliyetinin bulunmaması nedeniyle istemin reddi gerekirken, işin esası incelenerek yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.”

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin Kararında: “…Somut olayda, şikayetçi kendisine borçlu olduğunu ileri süren, iflas masasına alacak kaydı yaptıran masa alacaklısıdır. …İİK’nın 193. maddesi uyarınca iflasın açılması ile borçlu aleyhinde haciz yolu ile yapılan takipler durur ve iflas kararının kesinleşmesi ile de, takipler ve dolayısıyla borçlunun malları üzerindeki hacizler düşer. …Şikayetçinin, iflas masasına alacak kaydı yaptırması, iflâs idaresince, ayrıca yetki verilmedikçe tek başına, kendisine İİK’nun 134. maddesinde belirtilen dava açma hakkı kazandırmaz. O halde mahkemece, şikayetçinin aktif husumet ehliyetinin bulunmaması nedeniyle istemin reddi gerekirken, işin esasının incelenerek yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir. İhale alıcısı ve iflas idare memurlarının temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK’nun 366 ve HUMK’nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA…